Одно здание – множество кредитов

Ссуда под залог недвижимости – один из самых популярных на сегодняшний день способов решения тех или иных материальных трудностей. Банки охотно субсидируют граждан и организации под залог квартир, домов или производственных зданий. Ипотека в данном случае является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п.1 ст.329 ГК РФ). 

При этом действующее законодательство позволяет устанавливать ипотеку в обеспечение обязательств не только по кредитному договору, но и по иным отношениям, возникающим, скажем, из договора купли-продажи, аренды и т.п.
В соответствие с абз. 1 п. 1 ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», у кредитора в данном случае возникает преимущественное право удовлетворить свои требования по обязательству за счет заложенного имущества. Но как быть, если стоимость объекта изначально значительно превышает сумму займа? Можно ли получить кредит под залог квартиры или дома не один раз? Прямых указаний на этот счет закон не предоставляет. Однако нет в нем и запрета на осуществление подобного рода мероприятий. Таким образом, многое будет зависеть от участников сделки. В первую очередь кредитор должен согласиться предоставить несколько займов под залог одного и того же объекта. 

Иное дело, что никто не зарегистрирует несколько договоров ипотеки по одному и тому же объекту. Но! Можно выдавать несколько кредитов по одному ипотечному обязательству. Данный вывод, к слову, подтверждается и судебной практикой (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.12.2002 N 1925/00).

Кроме того, существует также Информационное письмо ВАС от 28.01.2005 № 90. Обобщая судебную практику по ипотечным договорам, высший судебный орган тогда сделал вывод, что несколько кредитных договоров вполне могут быть обеспечены одним договором об ипотеке. Но лишь при условии, что последний будет содержать указание на существо, размер и срок исполнение каждого обязательства, в обеспечение которого он заключается.

Иными словами, получить несколько кредитов под ипотеку одного объекта можно либо одновременно, либо с последующим внесением изменений (или даже перезаключением) ипотечного договора. Разумеется, подобное мероприятие в любом случае будет сопряжено с определенными трудностями. Вместе с тем, все они все преодолимы. Но в любом случае поддержка компетентного юриста в таких делах никогда не будет лишней.