Недвижимость Азии

Болгария и Испания, пожалуй, две самые популярные у русских европейские страны. Но ведь есть и другие…

Марина Оборожная, юрист ООО «Росконтрактэкспертсервис»

- Самое недорогое жилье в Европе можно купить в Черногории. Там можно купить землю и построиться – это очень хорошее вложение денег. А вообще по Европе заявок настолько мало… Сколько бы я ни предлагала европейские страны владивостокцам, их все равно интересовала Азия. Потому что все-таки многие люди, которые были и в Европе, и в Азии, прекрасно понимают, что эксплуатация жилья в азиатской стране намного дешевле. Например, в Хуньчуне за год за электроэнергию и свет (горячая вода идет через солнечную батарею, вместо централизованного отопления теплые полы) получается не больше 15 000 рублей за 70-100 квадратов. Да и контролировать в Европе, как они обслуживают и сдают в аренду ваше помещение, вы не сможете, а в Азии сможете, так как географически мы к ним ближе. Вообще мы работаем со всеми странами мира. Консультироваться приходит много людей, но это люди, думающие по несколько лет. Заказов мало, поэтому в основном это индивидуальная работа. Поступает какая-то заявка по какой-то стране, я согласовываю ее с законодательными базами и смотрю, как я могу обезопасить клиента, въезжающего в страну. Клиента нельзя бросать, совершив посредническую миссию. Люди едут туда, как слепые котята. Услуга продажи недвижимости за границей осуществляться под ключ. В Азии людей очень интересует Япония, Таиланд. Меньше – Южная Корея. Честно скажу, с Кореей работать очень сложно. В Китае фирмы обычно совмещают функции туризма и недвижимости, потому, что это очень удобно – продавать и сдавать особняки туристам. Также действует Таиланд. В Корее такого нет: фирмы, занимающиеся туризмом, не занимаются недвижимостью.

Китай: дешево и сердито

Итак, самой актуальной зарубежной недвижимостью для Владивостока оказались квартиры в приграничном Китае – городах Хуньчунь, Суйфэньхэ, Янцзи. Почему? Это становится ясно, когда смотришь на стоимость жилья – трехкомнатную квартиру в центре города, в благоустроенном, охраняемом районе можно купить до 1 млн. рублей. И это новострой! Со встроенной техникой, со всей отделкой под ключ с теплыми полами, с благоустроенными подъездами. За 700-800 тысяч у нас в городе можно купить только подселение, причем самое недорогое. Разумеется, такие предложения пользуются спросом в основном у пенсионеров и людей пожилого возраста – жизнь в приграничном Китае все-таки довольно специфическая, хоть и дешевая, что очень важно для пенсионеров: килограмм мяса на наши деньги стоит 50-70, а не 300 рублей, яйца - 5-10 рублей.

Марина Оборожная:

- Когда люди разменивают квартиру, они думают о том, как бы им, сохранив свои средства, их преумножить. Вложение в зарубежную недвижимость, прежде всего, это бизнес-проект. В Благовещенске, например, где до Китая рукой подать, многие пенсионеры живут в Китае месяц, потом едут в Россию за пенсией, возвращаются в Китай. Есть периоды, когда активизируется туристический рынок. Осень, весна – активный сезон, можно сдавать недвижимость. Не только туристам, но и бизнесменам - есть такие клиенты, которые не хотят жить в гостинице, даже в номере VIP. Они снимают квартиру с обслугой, с питанием. Пенсионеры часто сдают квартиру на зиму китайцам, а летом проживают сами. В Китае недвижимость сдается через агентства, которое соблюдает все требования и условия. Такой договор можно заключить и с нашим агентством. Безусловно, когда люди пытаются вложить деньги в зарубежную программу по недвижимости, они хотят получить выгоду, это однозначно коммерческое предложение.

В Хуньчуне цены на недвижимость, действительно, просто «смешные» - от 300 до 600 долларов за квадрат. Впрочем, они становятся все менее смешными, так как спрос на эту недвижимость есть, и цены, соответственно, поднимаются. Раньше можно было купить квартиру в 70 квадратов за 700 тысяч, сейчас она стоит 1 млн. – 1 млн. 100 тысяч рублей. Впрочем, по нашим меркам эта цена более чем приемлемая. Что касается Суйфуньхэ – городе «помогаек», куней, корефанов и сельского хозяйства, то цены на недвижимость там совсем мизерные, но она не пользуется большим спросом, так как условия проживания там гораздо хуже, чем в благоустроенном и чистом Хуньчуне.

Второе по популярности после приграничных территорий направление в Китае – курортная Санья. Здесь покупают отдельные дома для дальнейшей сдачи – и не только в зимний период, когда туда стекаются тысячи россиян, но и в летний, когда туда съезжаются сами китайцы.

Вторичное жилье на Санье стоит 9 000-10 000 юаней за квадратный метр. Новострой доходит до 8500 юаней. Все жилье сдается под ключ, где-то даже евростандарт - полы с подогревом, батареи, ламинат, даже встроенная кухня.

Марина Оборожная:

- С «первичкой» хорошо то, что мы заключаем договор напрямую со строительной компанией. Но это может быть долгострой – как и в России. Строительная компания не гарантирует, что дом будет завершен. Даже сделка с переводчиком, согласованная с госструктурой (аналог нашего центра регистрации), не может этого гарантировать, поэтому я новострой не рекомендую. Одни люди пять лет назад, не послушав меня, внесли деньги, и до сих строятся. Это дешевле, но не настолько, так что финансовые риски надо просчитывать.

В Пекине – столице Китайской Народной Республике – городе, наполненном культурными ценностями и благами цивилизации, но не слишком уютном (сказывается размер и изрядно попорченная «экология») 1 квадратный метр недвижимости – в зависимости от района – обойдется от 2000 до 6000 долларов.

В городе Харбине, столице провинции – соседа, с которой нас связывает регулярные авиарейсы и русское наследство 1 квадратный метр обойдется намного дешевле – от 1000 до 2000 долларов.

Далянь хорош тем, что в прошлом город назывался Дальний и еще с тех пор существует русский район с развитой инфраструктурой и европейской школой. Как таковые квартиры там не покупаются, покупаются дома – с бассейном или без. Обычно туда переезжают бизнесмены, имеющие постоянные дела с Китаем. Как правило, у них есть дом как на Санье, так и в Даляне, и во Владивостоке. Живут в зависимости от сезона во всех трех домах. Впрочем, таких людей не очень много.

Китайские камни преткновения

С переездом в Китай на постоянное место жительства даже у пенсионеров возникают определенные проблемы. Во-первых, теряется российская пенсия. Во-вторых, возникает много юридических и чисто психологических тонкостей.

Марина Оборожная:

- Когда ко мне обращаются пенсионеры или люди в возрасте и говорят: мы хотим вообще переехать, я как юрист не рекомендую, т.к. я знаю все юридические и правовые последствия данного переезда - есть проблема в прописке, да и просто в постоянном пребывании на данной территории. Кроме того, не все могут быстро адаптироваться. Это заметно по тому, как «кучкуются» там наши соотечественники – в Даляне все хотят жить только в русском районе. Это можно понять – проживая на территории другого государства, мы остаемся иностранными гражданами, вне зависимости от того, насколько хорошо мы знаем язык и культуру данной страны. Если недвижимость уже куплена, мы интересуемся в мэрии, как можно зарегистрироваться – хотя бы временно. И даже по Хуньчуню это проблема. У меня человек купил там недвижимость, учится два года, практически проживает постоянно, но его не прописывают по данной территории, хотя паспортно-визовой службе он достаточно известен. Так вот ему приходится выезжать, чтобы получить визу. Китай – страна неевропейского уровня, они ссылаются на китайскую конституцию, свои законы, утвержденные в 70-80х годах. Пролонгации этих законов не было, поэтому каждая провинция на своем уровне вводит какие-то новшества, подзаконные акты - кто во что горазд. Поэтому гарантий нерезидентам мы дать не можем, так как нам этого не гарантирует принимающая сторона.
Стоит отметить, что в каждой провинции Китая свои условия по покупке и продаже недвижимости. Если это Яньбянь-корейский автономный округ (там, где Хуньчунь), то там можно купить недвижимость, прожить там определенное время, и продать с выгодой, так как цены растут. В этой провинции созданы условиях, а во многих – нет, купленное однажды не резидентом данной страны имущество продать нельзя.

Япония: сложно, но интересно

Япония - это самая привлекательная для проживания азиатская страна, всем известен высокий уровень развития японского общества.

Марина Оборожная:

- Японией интересуются, так как там хочется остаться. Жизнь там высока по уровню и, соответственно, по тем требованиям, которые предъявляют иностранцам к покупке недвижимости. Все действия должны быть согласованы. Японцы очень долго обдумывают каждый шаг, каждое решение. С Японией работать сложно, но интересно. У меня два года в работе этот проект, не было случая, чтобы человек обратился к нам по покупке недвижимости в Японии. Но я знаю нескольких человек во Владивостоке, которые этот проект осуществили, правда, не знаю, насколько он был успешен. Квартиры там очень маленькие. Однокомнатная квартира - 20-30 квадратов стоит очень дорого, цены на нее (пример годичной давности) доходят до 100 тысяч долларов.

Таиланд: утром – деньги, вечером - стулья

Таиланд для русских, это, конечно, Пхукет и Патайя. Недвижимость там постоянно растет в цене. Но есть в Тае и не раскрученные места – например, северная резиденция короля – Хуахин. Не раскручены они среди иностранцев, потому что для тайца купить жилье в Хуахине по местной шкале респектабельности примерно сопоставимо с недвижимостью для французов в Ницце или итальянцев в Римини. Королевский курорт!

В Таиланде можно купить как квартиру в многоквартирном доме, так и дом на своей территории. Это уже настоящий бизнес-проект – так же, как во многих странах Европы, в Австралии, в Новой Зеландии, тайское правительство хочет, чтобы при покупке домов иностранные граждане еще и вкладывали средства в экономику страны. Поэтому, прежде чем купить недвижимость, нужно организовать бизнес с тайской стороной. Впрочем, процесс отлажен - этим занимаются специальные компании. После прошедшего в 2004 году цунами недвижимость в Таиланде стоила копейки - чтобы поднять экономику, страна очень приветствовали иностранные вложения. Потом в 2007 был большой всплеск активности по покупке недвижимости за рубежом, и Таиланд поднял цены. В среднем в Таиланде можно было купить дом за 50 тысяч долларов. Сейчас это 100-180 тысяч.

Марина Оборожная:

- Часто люди пытаются минимизировать свои затраты, думают, что можно поехать в Таиланд, найти тайцев, запросто заключить с ними договор. Но на выяснение всех нюансов можно потратить кучу времени. Сейчас, например, никто вам не переведет какой-либо закон, так как у нас введено авторское право. Раньше это делал «Консультант плюс». Так что лучше брать первоисточник, согласовывать с переводчиком. Документы на недвижимость там – это закрытая информация, посмотреть ее можно только на месте. Кроме того, в Таиланде есть районы, в которых нет определенной инфраструктуры – далеко от транспорта, и, купив эту недвижимость, вы никогда ее не сдадите. Скупой платит дважды – не экономьте на услугах юриста, грамотно оформленной заявке, грамотно сделанном подборе.

Не стоит также забывать, что, приобретая недвижимость за рубежом, вы никогда не станете собственниками этой земли, а только арендаторами, а также не будете застрахованы от смены законодательства или от того, что по твоей земле не пройдет газопровод.

Марина Оборожная:

- Даже ипотечные программы не могут гарантировать безопасности финансовых вложений, потому что мы сталкиваемся с законодательством другой страны. Единственный банк, который имеет аккредитацию по данному виду ипотеки - банк «Кедр». Люди должны понимать, что в списке партнеров банка данная страна или нет - 100% гарантий не даст никто. Покупая недвижимость за рубежом, мы покупаем красивую жизнь, красивый берег, красивое море, дом – то есть «кота в мешке». Не стоит забывать о расходах на дальнейшее содержание недвижимости. В Европе оно очень дорогое. Если помещение у вас будет пустовать, это невыгодный проект. Люди, которые так рискуют, живут обычно в Москве и они достаточно обеспеченные. Кроме того, в Европе есть страны, в которых, если ты не обслуживаешь дом, его могут у тебя отобрать, невзирая на то, что ты за него заплатил. И у каждой страны есть свои обязательства владельца недвижимости.

Подготовила Наталия Владимирова

Портал Электронная почта Владивостока

Недвижимость Азии